マンション経営とは？

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よくある質問

  • どのような人が購入しているのですか？
    • ご購入いただいたオーナーの皆さまは、北は北海道から南は沖縄まで、日本全国にいらっしゃいます。30代から50代のサラリーマン やOL、公務員の方々を中心に、下は20代、上は80代の方までと幅広い年齢層です。老後に備えた資産形成のために ローンを活用し、毎月の負担が少ない形で購入される方や、現在すでにお持ちの資金の有利な運用対象として現金で購入される方など、その購入方法は様々です。
  • マンションの寿命はどのくらいですか？
    • 鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年です。コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部に及ぶと錆びやすくな りますが、通常コンクリートが中性化する速度は、30年で1cmと言われています。建築基準法ではコンクリート厚を3cm以 上と規定していますので、鉄筋、鉄骨部に及ぶのは理論値では90年後です。しかし、当然ながら何もせずに何十年もの間賃貸に出せる状態をキープできるわけはなく、定期的な修繕（大規模・小規模）によるメンテナンスが必要です。
  • ワンルームマンションの借り手はどのような人ですか？
    • ワンルームマンションに住んでいる方は、学生やサラリーマン、OLなど、都市部で生活をする20代前半から30代前半の 方々が中心ですが、最近では晩婚化の影響などもあり、30代後半以上の方々のご利用も増えてきています。

      【参考】当グループの入居者内容はこちら
  • 購入時及び購入後の費用にはどのようなものがありますか？
    • 不動産投資では、通例以下のような費用が生じます。

      【購入時】
      ・登録免許税
      ・司法書士手数料
      ・印紙税
      ・固定資産税（日割り分）
      ・火災保険料
      ・ローン事務手数料
      ・修繕積立基金
      など

      ※2000万円の物件をローンでご購入の場合、約60～70万円の費用になります。
      【購入後（維持費を含む）】
      ・不動産取得税【１回のみ】
      ・固定資産税 / 都市計画税【年1回】
      ・管理費（建物管理会社に対して）【毎月】
      ・修繕積立金【毎月】
      ・管理委託手数料（賃貸管理会社に対して。
      　 当グループでは一律3,500円）【毎月】
      ・設備（エアコン等）の修繕・交換費用【随時】
      ・退去時の内装費用【退居時】
  • 投資用のローンは、一般的な住宅ローンと違いはあるのですか？
    • 投資用のローンは審査基準、金利などの面で一般的な住宅ローンとは条件が異なります。一般的な住宅ローンは自宅購入のためという側面から、投資用に比べ債務者の返済意思が高いとみなされ、審査基準が緩和されています。また、金利も需要と返済意思の両面から低金利になっています。
  • 現在自宅の住宅ローンで団体信用生命保険（団信）に加入していますが、投資目的のマンション購入で新たな団信に加入できますか？
    • 加入できます。自宅用であろうと、投資用であろうと、団信は物件ごとに加入する形になりますので問題ありません。なお、当社の提携ローンは基本的に団信加入が必須要件となります。
  • 将来転売することは可能でしょうか？
    • 可能です。残念ながら投資対象の中で、不動産は金融商品や有価証券に比べると、換金性は低いと言わざるをえませんが、不動産の流通、仲介のマーケットは現在では相当発達しており、若干の期間を要するとしても換金ができないということはほとんどありません（その際の取引は実勢価格であり、売却損益が発生することがあります）。さらに、その中でもワンルームマンションは投資用であること、また金額的にも一棟アパートなどに比べ、小さい金額での売買が可能であることなどから、その流動性は高くなっています。なお、不動産の売却に関することは、グループ会社の（株）リバックスが全面サポートいたします。

      （株）リバックスの売却サポート
  • 長期間空室になってしまわないか心配です。
    • 個人賃貸用のワンルームマンションの場合、事業用の貸しビルなどとは異なり、立地に見合った家賃設定がされていれば、長期間空室になる心配はさほどありません。また、万が一の空室に備え、（株）シイ・アイ・シーでは家賃保証システムをご用意しておりますので、安定した家賃収入を得ることができます。

      （株）シイ・アイ・シーの賃貸サポート
  • 購入した会社が倒産したらマンションはどうなるのでしょうか？
    • 購入した販売会社が倒産したとしても、マンションの所有権はオーナー個人に属していますので特段の問題はありません。また、日常的な管理は賃貸管理会社が行っておりますので、マンション経営に支障をきたすことはありません。
  • 築年数が経過すればするほど資産価値は下落していってしまうのでしょうか？
    • バブル期とは違い、現在では投資用マンションの多くは収益還元法と呼ばれる、その不動産によって、どのくらいの収益が生み出されるか、という点に着目した方法で評価されています。したがって、経年による建物の劣化はあるものの、賃貸需要の強い物件であれば資産価値は維持されやすくなると言えます。 その意味でも、立地条件が優れており、設備面でも充実している、更に管理においても日常のメンテナンスと長期修繕計画がしっかりしている物件を選ぶことが大切です。
  • 古くなると家賃が下落し続けてしまうのではないかと心配です。
    • 家賃は経年につれて単純に低下してくるわけではありません。
      都心部のマンションでは古くなれば家賃が下がるという現象が見受けられないエリアもあります。
      家賃は経済情勢や地域相場などの影響も受けますが、最終的にはそれらも含めた上での需要と供給のバランスによって決まってくるものです。人気のエリアで駅まで徒歩10分圏内といった好立地条件であり、また管理もきちんとしているといった物件であれば古くなっても入居者の需要はあります。
      一方、供給面ですが、駅近くの良好なマンション用地には限りがありますし、加えて、東京23区のほとんどの区でワンルームマンションの建設に対する規制が強化されており、新規物件の供給が抑制されています。このような需給バランスの中、良好な物件であれば長期に亘って、安定的に家賃収入を確保することも可能です。

      賃貸管理に関するQ＆Aは、（株）シイ・アイ・シーのホームページをご覧ください。
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